ลงทุนอสังหา 0 บาท ทำได้จริงไหม?

ลงทุนอสังหา 0 บาท เป็นกระแสที่กำลังมาแรง แนวคิดง่ายๆ คือไปลงทุนซื้อทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด โดยนำทรัพย์นั้นไปกู้ธนาคารแล้วนำเงินค่าเช่าที่ได้ไปผ่อนธนาคาร ดังนั้นจึงเปรียบเสมือนเราได้ทรัพย์มาฟรี เพราะผู้เช่าเป็นผู้จ่ายค่าซื้อทรัพย์แทนเรา ครบ 30 ปี (หรือเวลากู้) เราก็จะได้ทรัพย์มาโดยไม่ต้องจ่ายเงินสักบาทเดียว

คำถามคือเรื่องที่ฟังดูดีแบบ ลงทุนอสังหา 0 บาท ทำได้จริงไหม?

เนื่องจากมีประสบการณ์โดยตรงในการพยายามจะลงทุนด้วยวิธีนี้ด้วยตนเองมาแล้ว ทั้งไปดูทรัพย์ ติดต่อธนาคาร ขอกู้เงิน และคำนวณความเป็นไปได้ในการลงทุน จึงพอจะจะตอบได้ว่า… เป็นไปได้แต่ค่อนข้างยาก

ทำไมการลงทุนอสังหา 0 บาทถึงไม่ง่าย

1 ทรัพย์ที่ให้ค่าเช่าสูงกว่าค่าผ่อนธนาคารหาไม่ง่าย

อย่างที่เรารู้ คนอื่นก็รู้ คนขายก็รู้ คนซื้อคนอื่นก็รู้ ทรัพย์จึงไม่ค่อยถูกขายในราคาที่สามารถมาปล่อยเช่าเพื่อหากำไรได้ด้วยวิธีนี้กันโดยง่าย นักลงทุนจึงจำเป็นต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการค้นหาทรัพย์ (ไม่ต่างจากการหาหุ้นราคาถูกมาก) จากการพูดคุยกับนักลงทุนชื่อดังในวงการ เราอาจจะต้องเดินดูทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 20 แห่ง เพื่ออาจจะเจอทรัพย์ที่ลงทุนได้เพียงแห่งเดียว นักลงทุนจำนวนมากจึงไม่ค่อยประสบความสำเร็จเพราะต้องใช้ความพยายามมาก ส่วนใครบอกว่าลงทุนอสังหา 0 บาทง่ายมาก พร้อมพาคุณไปดูทรัพย์พร้อมอวดอ้างว่าจะเก็บค่าเช่าได้เท่านั้นเท่านี้ก็พึงระวัง เพราะเขาอาจจะพาคุณไปเชือดก็ได้

2 ธนาคารไม่ได้ปล่อยเงินกู้ง่ายอย่างที่คิด

ในแง่ของการหาทรัพย์ที่จะลงทุนว่ายากแล้ว การกู้ธนาคารก็ไม่ง่ายเช่นกัน การกู้ธนาคารจะง่ายที่สุดเมื่อกู้ซื้อแห่งแรกในราคาไม่สูงมาก แต่เมื่อกู้หลังต่อๆ มาจะไม่ง่ายแล้ว เพราะภาระหนี้สินที่สูงเกินไปอาจจะทำให้ธนาคารไม่พิจารณาปล่อยสินเชื่อ หรือธนาคารเองอาจจะรู้ว่าเราไม่ได้กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยแต่เป็นการกู้เพื่อทำธุรกิจปล่อยเช่า อัตราดอกเบี้ยอาจจะไม่ได้ต่ำจนจะทำให้การลงทุนคุ้มค่าได้

อีกประการหนึ่ง โดยทั่วไปธนาคารมักจะไม่ปล่อยวงเงินกู้เป็น 100% ของมูลค่าทรัพย์อยู่แล้ว ธนาคารอาจจะปล่อยกู้แค่ 70 – 90% เพื่อลดความเสี่ยง ดังนั้นเงินส่วนที่เหลือ เราก็จำเป็นต้องนำมาเติมเองเพื่อให้สามารถมีเงินพอไปกู้ได้ แน่นอนว่านักลงทุนเก่งๆ หลายคนสามารถทำให้ธนาคารปล่อยกู้ได้เต็มมูลค่าทรัพย์ แต่นั่นไม่ใช่ทุกคน ดังนั้นถึงแม้ว่าจะหาทรัพย์ที่มีราคาถูกได้แล้ว เราก็อาจจะต้องควักเงินเติมเข้าไปอยู่ดี

3 การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็มีความไม่แน่นอน

การลงทุนไม่ได้จบลงที่ซื้อทรัพย์ กู้ธนาคาร และคอยรับค่าเช่าไปผ่อนธนาคารเท่านั้น แต่การลงทุนอสังหายังมีรายละเอียดอีกยุบยิบมากมาย ปัญหาใหญ่สุดคือค่าเช่าไม่ได้สูงอย่างที่คิด ตอนที่คนจะขายทรัพย์ให้เราเขามักจะพูดค่าเช่าไว้สูงปรี๊ด แต่ในความเป็นจริงแล้วอาจจะปล่อยเช่าไม่ได้ และต้องลดค่าเช่าลงมาในอนาคต ถ้าค่าเช่าไม่ได้ตามเป้า นั่นหมายถึงเราอาจจะต้องควักเนื้อเพื่อผ่อนธนาคารด้วยทันที ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คำนวณไว้ก็จะผิดไปทั้งหมดเลย

ปัญหาอีกอย่างคือความไม่แน่นอนในการดำเนินงาน ทั้งค่าซ่อมแซมค่าปรับปรุงทรัพย์ที่อาจจะต้องมีเข้ามาอย่างต่อเนื่องเพื่อทำให้อสังหาดูดีและเรียกค่าเช่าได้สูง รวมไปถึงความเสี่ยงที่จะขาดผู้เช่าทั้งในระยะสั้นระยะยาวนำมาซึ่งการต้องควักเนื้อผ่อนธนาคารเองซึ่งอาจจะไม่ใช่เรื่องใหญ่สำหรับคนมีหลังเดียว แต่คิดสภาพคนที่มีพอร์ตหลายสิบล้านหรือร้อยล้าน การขาดผู้เช่าหลายแห่งพร้อมกันอาจหมายถึงการต้องผ่อนธนาคารเดือนละหลักแสน และนั่นอาจจะนำมาซึ่งปัญหาสภาพคล่องที่ร้ายแรงได้