การลงทุน

ทำไมต้องเปลี่ยนเป็น CPNREIT

.

หลายคนคงเห็นข่าวการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังอย่าง CPNRF ให้กลายเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนชื่อ CPNREIT แทน คนจำนวนมากคือสงสัยว่า CPNREIT คืออะไร เปลี่ยนทำไม เปลี่ยนแล้วได้อะไรขึ้นมา

 

วันนี้ลงทุนศาสตร์มีคำตอบมาเล่าให้ฟังกัน

 

REIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท คือสินทรัพย์ประเภทกองทรัสต์ (trust) ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สำหรับนักลงทุนรายย่อยแล้ว กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กับ REIT ไม่ได้มีความแตกต่างกันอย่างมากมายอะไรนัก แต่สิ่งที่นักลงทุนควรรู้คือการเปลี่ยนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกอง REIT นั้นดีอย่างไร และทำไมกองทุนทั้งหลายแหล่ถึงอยากเปลี่ยนกัน

 

ปัจจัยความแตกต่างระหว่างสินทรัพย์ทั้งคู่มีหลายอย่าง แต่เราจะดึงเฉพาะประเด็นที่นักลงทุนรายย่อยควรทราบและมีผลต่อการตัดสินใจลงทุนค่อนข้างมาก

 

1 REIT ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้ แต่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทำไม่ได้

 

การเปลี่ยนเป็นกอง REIT จะช่วยขยายความยืดหยุ่นตรงนี้ให้กว้างขวางขึ้น โดยเฉพาะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ถือหุ้นใหญ่ที่เป็นผู้พัฒนาโครงการในต่างประเทศด้วยอยู่แล้ว การเป็นกอง REIT จะทำให้ขอบเขตการลงทุนกว้างกว่า

 

2 REIT พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม แต่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทำไม่ได้

 

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT มีเป้าหมายสำคัญคือการเข้าซื้อทรัพย์สินที่สร้างกระแสเงินสดแล้ว และคืนกระแสเงินสดที่ได้รับมาให้กับผู้ถือกอง ดังนั้น กองจึงไม่ได้มีหน้าที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่มีหน้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สำเร็จรูปแล้วมาบริหารจัดการเรื่องค่าเช่าและการเก็บกระแสเงินสด อย่างไรก็ตาม หากจะมีการสร้างโครงการเพิ่มบ้างเล็กน้อย REIT ก็มีความยืดหยุ่นให้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้ไม่เกิน 10% ตรงนี้ก็เป็นความยืดหยุ่นที่สูงมากขึ้น

 

3 REIT กู้เงินได้ไม่เกิน 35% และไม่เกิน 60% หากจัดเป็น investment grade ในขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กู้ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์สุทธิ

 

ตรงนี้น่าจะเป็นประเด็นสำคัญที่สุดของการเปลี่ยนแปลง CPNRF ให้เป็น CPNREIT เพราะกองในเครือ CPN ย่อมมีโครงการใหม่เพิ่มเติมขึ้นเรื่อยๆ แต่ในอดีต ทุกครั้งที่ CPNRF ต้องการขยายกองหรือซื้อสินทรัพย์เพิ่มจำเป็นต้องทำการเพิ่มทุนกับผู้ถือกอง แต่เมื่อ CPNRF แปลงร่างมาเป็น CPNREIT แล้ว กองก็มีความสามารถในการกู้ยืม ทำให้สามารถกู้เงินมาซื้อโครงการใหม่โดยไม่ต้องรบกวนผู้ถือหน่วยลงทุนเดิมได้

 

ล่าสุดหลังจากที่เปลี่ยนสภาพแล้ว CPNREIT ได้กู้เงินกว่า 12,000 ล้านบาทเพื่อเข้าลงทุนใน 2 โครงการใหม่ ได้แก่ ห้างเซ็นทรัลพัทยาบีช ขนาดพื้นที่ 70,095 ตารางเมตร มีพื้นที่ปล่อยเช่า 29,404 ตารางเมตร สิทธิ์การเช่า 20 ปี (leasehold) มูลค่า ณ สิ้นปี 2017 เท่ากับ 8,154 ล้านบาท และโรงแรมฮิลตัน พัทยา ขนาดพื้นที่ 49,686 ตารางเมตร จำนวนห้อง 302 ห้อง สิทธิ์การเช่า 20 ปี (leasehold) และมีมูลค่า ณ สิ้นปี 2017 เท่ากับ 3,754 ล้านบาท

 

ปัจจุบัน CPNREIT มีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิประมาณ 30,000 ล้าน มียอดวงเงินกู้ยืมอยู่ที่ประมาณ 18,000 ล้านบาท ตอนนี้กอง REIT ยังเหลือวงเงินให้กู้ได้อีกประมาณ 4,000 ล้านซึ่งอาจจะเป็นโอกาสในการลงทุนในสินทรัพย์ขนาดเล็กถึงกลางได้อีกหนึ่งแห่ง

 

สรุป CPNREIT เปลี่ยนเพื่อปลดล็อควงเงินการกู้ยืมของกองนั่นเอง

 

ถ้ากู้มาแล้วสามารถสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่าหรือค่าเข้าพักได้สูงกว่าต้นทุนดอกเบี้ยที่จ่าย กำไรของกองก็จะเพิ่มสูงขึ้นและเป็นประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยในที่สุดนั่นเอง

 

ลงทุนศาสตร์ – Investerest

เกี่ยวกับผู้เขียน

ลงทุนศาสตร์

ผมเขียนบทความเกี่ยวกับการลงทุนตั้งแต่เบื้องต้น เหมาะสำหรับผู้ลงทุนหรือผู้ที่มีความสนใจที่จะลงทุนที่รักหรือมีทีท่าว่าจะรักในศาสตร์ของการลงทุนเหมือนกัน

error: เว็บไซต์ป้องกันการ copy